Mietverhältnisse unterliegen einem besonderen rechtlichen Schutz. Dennoch kann es zu Situationen kommen, in denen der Vermieter zur Kündigung berechtigt ist – etwa bei ausbleibenden Mietzahlungen.

Ein häufiger Kündigungsgrund ist der Zahlungsverzug des Mieters, geregelt in § 543 Abs. 2 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Gleichzeitig eröffnet das Gesetz dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen eine Chance zur Heilung der Kündigung, wie sie in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelt ist.

1. Gesetzliche Grundlage: § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB

Diese Vorschrift erlaubt dem Vermieter die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete erheblich in Verzug ist.

Die Kündigung ist möglich, wenn:

  • der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist (mehr als eine Monatsmiete), oder
  • der Mieter über einen längeren Zeitraum hinweg mit einem Betrag in Verzug ist, der zwei Monatsmieten erreicht (z. B. über drei Monate verteilt).

Der Verzug muss schuldhaft sein. Das heißt, es darf kein berechtigter Grund vorliegen, der die Zahlung unmöglich oder unzumutbar macht.

2. Heilungsmöglichkeit nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB

Trotz bestehendem Kündigungsgrund eröffnet das Gesetz dem Mieter die Möglichkeit, die Kündigung rückwirkend unwirksam zu machen.

Voraussetzungen der Heilung:

  • Der vollständige Zahlungsrückstand wird innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgeglichen.
  • Die Zahlung kann durch den Mieter selbst, aber auch durch Dritte erfolgen (z. B. durch das Jobcenter).

Diese sogenannte Schonfristregelung gilt nur für Wohnraummietverhältnisse, nicht für Gewerberaum. Sie kann nur einmal innerhalb von zwei Jahren in Anspruch genommen werden.

3. Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?

Für Vermieter ist es wichtig, die Kündigung formell korrekt und mit eindeutiger Begründung auszusprechen. Ein Fehler in der Form oder bei der Frist kann zur Unwirksamkeit führen.

Für Mieter bedeutet der Zahlungsverzug nicht zwangsläufig das sofortige Ende des Mietverhältnisses. Wird der Rückstand rechtzeitig beglichen, bleibt die Wohnung erhalten. Dennoch sollten Mieter frühzeitig das Gespräch suchen oder rechtliche Beratung in Anspruch nehmen, um Folgekosten und Räumungsklagen zu vermeiden.

4. Fazit

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist ein scharfes Schwert – aber nicht unumkehrbar. Dank der gesetzlichen Heilungsmöglichkeit bleibt Mietern in schwierigen Lebenslagen ein rettender Ausweg. Für beide Seiten ist eine rechtzeitige anwaltliche Beratung von entscheidender Bedeutung, um Rechte zu wahren und wirtschaftliche Schäden zu minimieren.