Die Vermietung einer privaten Wohnung an Feriengäste über Online-Portale wie Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt kann attraktiv sein. Rechtlich ist sie jedoch nicht immer ohne Weiteres erlaubt. Ob eine Kurzzeitvermietung zulässig ist, hängt insbesondere von der Lage der Wohnung, den Vorgaben der Gemeinde, der Eigentumssituation und bestehenden Mietverträgen ab.

Zweckentfremdungsrecht: Kommunale Regeln beachten

In vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten Satzungen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum. Sie sollen verhindern, dass regulärer Wohnraum dauerhaft dem Mietmarkt entzogen und stattdessen touristisch vermietet wird.

Eine Kurzzeitvermietung kann deshalb genehmigungspflichtig oder nur in begrenztem Umfang zulässig sein. Häufig bestehen Ausnahmen für:

  • die gelegentliche Vermietung der selbstgenutzten Hauptwohnung,
  • die zeitweise Vermietung einzelner Zimmer,
  • bestimmte Höchstgrenzen an Vermietungstagen pro Kalenderjahr oder
  • Fälle, in denen eine behördliche Genehmigung erteilt wurde.

Die konkreten Anforderungen unterscheiden sich erheblich von Kommune zu Kommune. Wer ohne erforderliche Genehmigung vermietet, riskiert Bußgelder und gegebenenfalls die Verpflichtung, die touristische Nutzung einzustellen.

Eigentumswohnung: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung prüfen

Bei einer Eigentumswohnung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft von zentraler Bedeutung. Maßgeblich sind insbesondere die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung.

Dort kann geregelt sein, dass Wohnungen ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Ob eine kurzfristige Vermietung an wechselnde Feriengäste dennoch zulässig ist, hängt vom konkreten Wortlaut der Vereinbarungen und den Umständen des Einzelfalls ab. Die Rechtsprechung unterscheidet dabei unter anderem zwischen einer normalen Wohnnutzung, einer kurzfristigen Gebrauchsüberlassung und einer Nutzung, die eher einem Beherbergungsbetrieb entspricht.

Zusätzliche Regelungen oder Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft können die Kurzzeitvermietung begrenzen oder untersagen. Vor der Veröffentlichung eines Inserats sollten Eigentümer daher die maßgeblichen Unterlagen sorgfältig prüfen lassen.

Mietwohnung: Zustimmung des Vermieters erforderlich

Mieter dürfen die Wohnung grundsätzlich nicht eigenmächtig an wechselnde Feriengäste weitervermieten. Die Überlassung der gesamten Wohnung an Dritte bedarf regelmäßig der Erlaubnis des Vermieters.

Auch bei der Vermietung einzelner Zimmer kann eine Zustimmung erforderlich sein. Zwar kann bei einem berechtigten Interesse ein Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung bestehen. Eine gewerblich geprägte oder häufig wechselnde Vermietung an Touristen unterscheidet sich jedoch deutlich von einer gewöhnlichen Untervermietung an eine feste Person.

Wer ohne erforderliche Erlaubnis über ein Online-Portal vermietet, riskiert eine Abmahnung und – je nach Umfang und Umständen – auch die Kündigung des Mietverhältnisses.

Öffentliche Vorgaben und Meldepflichten

Neben dem Zweckentfremdungsrecht können weitere öffentlich-rechtliche Anforderungen gelten. Je nach Ort und Art der Vermietung kommen insbesondere in Betracht:

  • Registrierungs- oder Genehmigungspflichten,
  • Vorgaben zur Anzeige der Nutzung bei Behörden,
  • Beherbergungs- oder Übernachtungssteuern,
  • Meldepflichten für Gäste,
  • Anforderungen des Brand-, Bau- oder Gewerberechts.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn mehrere Wohnungen dauerhaft oder professionell an Feriengäste vermietet werden. Dann kann die Nutzung rechtlich über eine gelegentliche private Vermietung hinausgehen und zusätzliche Pflichten auslösen.

Steuerliche Folgen nicht übersehen

Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung sind grundsätzlich steuerlich relevant. Die Einnahmen und abzugsfähigen Kosten müssen regelmäßig gegenüber dem Finanzamt erklärt werden.

Bei erheblichem Umfang der Vermietung kann außerdem zu prüfen sein, ob eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt und ob umsatzsteuerliche Fragen entstehen. Auch die Behandlung von Ausgaben, etwa für Reinigung, Ausstattung, Vermittlungsgebühren oder Renovierungen, hängt von der konkreten Gestaltung ab.

Rücksicht auf Nachbarn und Hausgemeinschaft

Kurzzeitvermietungen können in Mehrfamilienhäusern Konflikte verursachen, etwa durch Lärm, häufige An- und Abreisen, unsachgemäße Müllentsorgung oder die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen. Eigentümer und Mieter bleiben dafür verantwortlich, dass ihre Gäste die Hausordnung einhalten.

Bei wiederholten Störungen können Unterlassungsansprüche, wohnungseigentumsrechtliche Maßnahmen oder mietrechtliche Konsequenzen folgen. Klare Hausregeln und eine zuverlässige Kommunikation mit Gästen helfen, Konflikte zu vermeiden.

Fazit

Die Kurzzeitvermietung einer Privatwohnung über Online-Portale ist nicht pauschal erlaubt oder verboten. Entscheidend sind vor allem die örtlichen Satzungen, der Status als Eigentümer oder Mieter, Vereinbarungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft und die konkrete Art sowie der Umfang der Vermietung.

Wer eine Wohnung regelmäßig oder über längere Zeit an Feriengäste überlassen möchte, sollte die rechtlichen Voraussetzungen vorab prüfen lassen. Dies gilt besonders in Großstädten und Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen Verstöße gegen Zweckentfremdungsregelungen erhebliche Bußgelder nach sich ziehen können.